제목 왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술
저자 정민우, 유근용
출판 비즈니스북스 (2021)
<왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술>은 경매가 무엇인지에서부터 경매를 하기 위해 필요한 실질적인 정보와 전략을 정리한 책입니다. 제목에 적혀 있듯 왕초보라도 따라갈 수 있도록 최대한 쉽고 세세하게 내용을 풀고 있습니다.
책에는 저자의 경험에서 우러나온 노하우와 함께 경매 시 필요한 서류들이 사진으로 정리가 잘 되어 있습니다. 실제로 경매에 참여할 때 참고하면 좋을 듯했습니다.
저는 경매라 하면 왠지 리스크가 더 크고 어려울 것 같았습니다. 그렇기에, 그동안 전혀 관심 대상이 아니었는데 책을 읽으며 경매의 세계를 이해해볼 수 있게 되었고, 앞으로 조금씩이라도 더 알아가 보면 좋겠다 싶어 졌습니다.
책에 나오는 몇 가지 부동산 정보를 정리해봅니다. 책 내용을 그대로 옮긴 부분은 페이지를 기재했습니다. 이 외 그대로 옮기지 않은 부분은 책의 의도 및 내용과 일부 상이할 수 있습니다.
○ 경매 실투자금 = 낙찰가+취득세+각종 비용(등기비용, 명도비용, 이자비용)-대출-임대보증금(또는 임대보증금과 월세) p.37
○ 초보일수록 리스크를 줄일 수 있는 아파트, 빌라, 오피스텔, 지식산업센터로 투자 종목을 한정한다. 그중에서도 아파트에 투자하는 것을 추천한다. 상가는 모든 부동산 투자 중에서 리스크와 변동성이 가장 크다. 가장 어렵고 위험하므로 아무리 싸도 쳐다보지 않는다.
○ '좋은 물건 있나요?' 보다 '대지지분 넓은 물건 있나요?'라고 물어보면 중개소 사장님이 당신을 바라보는 눈이 달라진다. 재건축이든 재개발이든, 수익을 담보해주는 건 일반인들이 생각하는 막연한 '좋은 물건'이 아니라 대지지분이니까. p.61
○ 낡은 건물이 나쁜 건물을 의미하는 것은 아니다. 거주용이라면 낡은 건 나쁜 것이지만 투자용이라면 다를 수 있다. 재건축, 재개발, 리모델링 등 다양한 변수가 있을 수 있다. 단, (재건축, 재개발을 할 때 유리한) 개발 가능성이 있는 곳의 대지지분이 큰 빌라를 제외하고 오래된 빌라는 피해야 한다.
○ 가진 돈에 부동산을 맞추지 말고, 대출을 많이 받더라도 제대로 된 부동산을 사자 p.73
○ 경매 입찰 전 봐야 하는 3대 공부라 칭할 수 있는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서까지 확인하면 아파트 입찰 준비로 충분하다. 내가 현장에 가는 이유는 손품으로 정보를 알아내기 어려운 경우다. p.203
○ 부동산 투자를 원한다면 시세차익 목적인지, 월세 등 현금흐름을 위한 목적인지 정해야 한다. 둘 다를 만족하는 부동산은 없다고 보면 된다. 대표적인 시세차익형 부동산은 아파트이다. 아파트에서 월세를 받을 수도 있지만 수익률이 적고, 보유세(재산세, 종부세)를 고려하면 수익률이 매우 낮아진다. 그래서 투자자들이 아파트에 투자할 때는, 보통 전세로 세팅하여 실투자금을 최대한 줄인 뒤 시세차익형 투자로 접근하는 경우가 많다.
수익형 부동산에는 상가와 지식산업센터가 있다. 수익형 부동산은 매달 월세 소득을 얻을 수 있다는 장점이 있는 데 반해 공실 리스크를 늘 안고 있다. 특히 상가는 상권이 한 번 무너지면 재개가 어렵다. 임차인이 언제든 더 좋은 조건으로 옮길 수 있다는 것도 염두해야 한다. 상대적으로 수요 풀이 작아 매도도 쉽지 않다.
○ 인테리어는 빠르게 세입자를 얻을 확률을 높여 공실 리스크를 줄일 뿐 아니라 수익률도 높이는 방법이 될 수 있다. p.310
○ 경매 입찰 대상에는 부동산 외 자동차, 귀금속, 명품 등도 포함된다. 자동차를 입찰할 수 있는 경매 사이트로 스피드옥션, 온비드, 오토마트가 있으며 스피드옥션에 물건이 가장 많고 상태가 좋은 편이다. 유의할 점은 자동차 등의 매물은 감정평가사가 감정을 제대로 하지 않기 때문에, 감정평가서만 믿고 입찰을 하면 큰 손해를 볼 수도 있다.
