용적률과 건폐율은 아파트가 재건축이 될 수 있을지 말지를 가늠하는 중요한 지표가 됩니다. 용적률과 건폐율의 정확한 의미와 확인 방법, 재건축 확률이 높은 용적률과 건폐율을 정리해봅니다.
용적률이란
- 대지 면적 대비 연면적(지상의 층별 바닥 면적 합계) 비율
ex. 11층 아파트라면, 1층에서 11층까지의 바닥 면적을 더한 합이 연면적이 됩니다.
- 용적률은 지상에 건물을 올릴 수 있는 면적 비율로, 세로로 얼마나 높게 지을 수 있는지를 알려줍니다.
- 용적률을 계산할 때는 지하층 바닥면적 또는 지상에 위치하더라도 주차용으로 쓰이는 면적은 제외합니다.
현재 용적률이 낮으면 건물의 층수가 낮다는 것을, 용적률이 높으면 건물의 층수가 높다는 것을 의미합니다.
건폐율이란
- 대지 면적 대비 건축 바닥 면적의 비율
- 건폐율은 면적에 대한 가로 개념으로, 가로로 얼마나 더 건축물을 지을 수 있는지를 알려줍니다.
건폐율이 높으면, 한정된 부지 위에 아파트가 빽빽하게 지어져 일명 '닭장 아파트'가 될 수 있습니다. 이런 경우 거주 시 일광, 조망, 통풍 등이 좋지 않아 불편할 수 있습니다. 동 간 간격이 좁아 화재 위험에도 취약할 수 있습니다.
건폐율이 낮으면 토지 활용 효율이 낮습니다. 또한 세대 수가 적을 수 있습니다. 반면, 아파트 동간 간격이 넓어서 거주하기에쾌적할 수 있습니다.
용적률/건폐율 규정
건축주 마음대로 용적률과 건폐율을 정할 수는 없습니다. 국토계획법에서는 건폐율과 용적률의 최대 범위를 규정하고 있으며, 구체적인 실제 제한 범위는 각 지차제의 조례를 따릅니다.
아파트(공동주택)는 일반적으로 2종 일반, 3종 일반 및 준주거지역에 건축됩니다. 가장 선호되는 곳은 3종 일반주거지역입니다.
※ 세종시 용적률, 건폐율 (세종특별자치시 도시계획 조례 50조, 54조)
재건축과 용적률/건폐율
○ 재건축에 유리한 용적률과 건폐율
- 재건축 대상이 되는 구축 아파트는 통상 용적률과 건폐율이 낮을 수록 수익성 면에서 유리합니다. 재건축으로 용적률과 건폐률을 높여 (건물을 위로 높이거나 가로로 넓혀 세대 수 확보) 기존 세대수 외 신규 일반 분양 물량을 늘릴 수 있기 때문입니다.
- 일반적으로 업계에서 재건축이 가능하다고 보는 용적률 상한선은 200% 입니다. 200% 보다 더 높아지면 재건축으로 인한 사업성이 낮아서 리모델링이 더 유리하다고 봅니다.
○ 신규 일반 분양이 많은 것이 왜 재건축 아파트의 수익성에 좋을까?
비용을 줄이며 신축 아파트를 분양받을 수 있기 때문입니다.
재건축이 진행되면 기존 입주자들은 새로 신축되는 주택을 분양받을 수 있는 조합원 입주권을 부여받습니다. 일반 분양가보다도 더 저렴한 조합원분양가로 분양 받을 수 있으며, 보통 동호수도 유리하게 배정받을 수 있습니다.
그리고 그 외 남는 호수는 신규 입주자에게 분양합니다. 이 때 신규 입주자에게 받은 일반 분양 대금으로 공사 비용을 처리할 수 있습니다. 일반 분양으로 얻는 기여 금액이 많아지면, 나중에 조합원으로서 내야 할 분담금을 줄일 수 있습니다. 낮은 조합원분양가와 적은 분담금을 들여 신축 아파트를 얻을 수 있는 것입니다.
○ 용적률/건폐율이 낮기만 하면 될까?
1. 소형 평수 재건축 아파트 < 대형 평수 재건축 아파트가 유리합니다.
용적률/건폐율이 낮더라도 소형 평수 중심의 아파트는 조심하여야 합니다. 소형 평수 중심의 아파트가 중대형 평수 아파트로 재건축 될 경우, 세대 수가 크게 늘지 않을 수 있습니다. 이 경우 일반 분양 물량이 크게 늘지 않아 조합원 분담금의 부담이 커질 수 있습니다. 일반 물량을 만들어 낼 여유가 적어 사업성이 낮다고 판단되는 경우에는 재건축이 아닌 리모델링으로 진행되어야 할 수도 있습니다.
2. 세대당 평균 대지지분
* 열정이 넘쳐(이정열) 지음, <한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발>, p.177.
<한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발>의 지은이가 제안하는 분석법으로, 총 대지면적을 세대수로 나누어 각 세대가 갖는 대지지분을 파악합니다. 이 값이 크다는 것은 조합원 세대가 갖는 대지지분이 크다는 것을 의미합니다. 기존 조합원의 대지지분이 크면 일반 분양 물량을 늘릴 수 있는 가능성도 커지기 때문에, 재건축으로 인한 수익성도 좋다고 판단할 수 있습니다.
세대당 평균 대지지분 = 총대지면적/세대수
책의 저자에 따르면, 세대 당 평균 대지지분이 15평 이상은 되어야 어느 정도 수익성을 기대할 수 있습니다.
