12월 7일 정부는 소득에 상관없이 9억 원 이하 주택에 한해 최대 5억 원까지 대출을 받을 수 있는 '특례보금자리론'을 2023년 1월부터 한 해동안 한시적으로 운영한다고 발표했습니다.
기존에 대출한도에 발목을 잡았던 ①소득 조건이 없어지고, 6억 이하로 제한되었던 ②주택 가격 기준도 9억 원으로 상향됐습니다. 세부적으로는, ③ 최저 4%대 고정금리가 적용되며 ③초기 상환 부담이 적은 체증식 분할상환을 선택할 수 있습니다.
대출 조건을 파격적으로 완화한 것으로, 내 집 마련 기회를 찾고 있는 무주택자와 갈아타기를 노리는 1 주택자 (한시적 2 주택 적용 : 기존 주택 2년 내 처분 조건) 에게 상당한 기회가 될 수 있겠습니다.
기존 보금자리론 VS 특례보금자리론
특례보금자리론은 현재의 안심전환대출, 보금자리론, 적격대출을 통합· 흡수하는 것으로, 내년 1월부터 1년 간은 기존 상품들은 운영이 중단되고 특례보금자리론으로만 운영됩니다.
특례보금자리론은 대출을 받는데 큰 제약 요소가 되었던 소득조건 자체를 없애고, 대출한도와 주택 가격 한도 모두 상향 적용됐습니다. (※아래 표 참조)
- 대출기간은 최장 50년으로 길고, 대출금리는 최저 4%대(고정금리)로 단일금리에 적정 금리를 감안한 우대금리가 적용될 예정입니다.
- 대출목적이 ①신규 주택 구매를 위한 목적뿐 아니라 ②기존 대출에서 갈아타기 위한 목적(대환대출),③임차 보증금을 돌려주기 위한 목적(보전용 대출) 모두 가능하다는 것도 장점입니다.
덧붙여, 기존 보금자리론과 마찬가지로 경매로 낙찰받을 때에도 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다.
- 대출상환방식은 원금 균등/원리금 균등/체증식 분할상환 중 선택할 수 있습니다.
원금 균등 분할상환 방식은 납입 기간 동안 원금을 균등하게 나누어서 납입하고 이자는 남은 원금에 대하여 납입하는 방식입니다. 매달 납입하는 원금은 동일하지만 갚아야 할 원금이 줄어드는 만큼 이자도 줄어들어 시간이 지날수록 매달 납입하는 금액이 줄어듭니다.
원리금 균등 분할상환 방식은 납입기간 동안 원금과 이자를 균등하게 분할하여 상환하는 방식으로, 매달 납입하는 금액이 동일합니다. 원금 균등 분할상환 방식보다 이자를 많이 납부하게 됩니다.
체증식 분할 상환은 현재보다 향후 상환 능력이 나아지는 경우 적합한 상환방식으로, 초기에는 0원에 가까운 원금에 이자를 중심으로 갚다가 이후에 월 상환액을 높여가기 때문에 초기의 대출 상환 부담을 덜 수 있습니다.
현재 기준으로 최저 4%대 금리가 시장 금리보다 낮은 편이지만, 1-2년 전에 비한다면 많이 오른편입니다. 고금리 기조가 얼마나 오래 이어질지는 알 수 없지만 변동 가능성도 배제할 수는 없습니다.
또, 초기에 상환 금액이 적으면 그만큼 현금을 융통하여 재투자를 할 수 있습니다. 특히 지금은 현금이 귀한 시기여서 현금을 금리가 높은 은행에 보유하는 것만으로도 추가적인 소득을 얻을 수도 있기 때문에, 할 수만 있다면 체증식 분할상환을 하는 것이 유리해 보입니다.
- 대출 중도상환 수수료를 최장 1년 동안 면제하는 방안이 현재 추진되고 있습니다. 대출 중도상환 수수료는 대출 만기일이 되기 전에 대출을 일찍 상환할 시 지불하는 수수료입니다.
수수료 면제 조건 및 대상은 금융권이 자율적으로 정하게 될 전망입니다. 현재 보도된 내용에 따르면, '신용등급 하위 30%, 코리아크레딧뷰(KCB) 7등급 이하, 코로나 19 프리워크아웃(단기 연체자 채무 조정) 적용 차주 등의 금융 취약 계층' (↓ 아래 기사 참고)이 될 것으로 보입니다.
9억 집도 4% 대 고정금리 대출...정부 특단의 대책 통할까
특례보금자리론 대상
대상 주택 : 매매 가격 9억 이하
대출 자격 : 무주택자 또는 1 주택자 (한시적 2 주택자: 2년 내 기존주택 처분 조건)
무주택자뿐 아니라 1 주택자(한시적 2 주택자)도 2년 내 기존 주택을 처분한다는 조건으로 특례보금자리론 대출을 받을 수 있습니다.
특례보금자리론 유의점
- 3.8~4%의 안심전환대출 대상이 되는 차주의 경우는 최저 4%대의 특례보금자리론으로 대환 할 경우 금리가 높아질 수 있습니다. 아직 안심전환대출을 받지 않은 대상자라면 올해 안에 받는 게 유리합니다.
- 미래에 국내외의 경제 상황이 변하여 금리가 2~3%대로 다시 내려가게 된다면, 최장 50년간 4% 대 고정금리를 유지하는 것이 유리한 조건이 아닐 수도 있습니다.
다만, 고금리 추세가 내년까지 계속 이어질 것이란 전망이 일반적이고, 같은 조건에 금리가 더 유리한 상품이 있다면 기존 대출에 중도상환 수수료를 지불하고 중도상환 후 다른 대출로 갈아타는 대안도 있기 때문에 이에 대해서는 크게 얽매일 필요는 없을 듯합니다.
