주전세 계약 시 주의사항, 꼭 넣어야 할 특약

주전세는?

a. 주인 전세의 줄임말

b. 집주인이 아파트를 매도하는 동시에, 매도한 아파트에 다시 세입자가 되는 것

c. 매도인이 매수인과 매매 계약을 하는 동시에 전세계약을 동시에 맺는 거래 방식

주전세 장점

주전세는 부동산 거래 시 실제 매매에 필요한 금액을 줄이기 위해 활용되는 방식으로, 대출규제가 강화되거나 집값 상승 시기, 부동산 투자성 거래가 활발해질 때 자주 보입니다.

● 매수자에게 유리한 점

a. 매매 거래에서 실제로 필요한 금액에 대한 부담이 줄어듦

b. 세입자를 구하기 위한 노력을 할 필요 없음

c. 세입자를 위해 인테리어, 도배 등을 새로 할 필요 없음

● 매도자에게 유리한 점

a. 주전세 조건으로, 시세보다 높은 매매가를 제시할 수 있음

: 매매 시점에서 금전 부담을 줄 일 수 있는 주전세로 거래하는 대신, ①시세보다 높은 가격에 매매가를 제안하거나 ②매매 가격을 깎지 않는 조건으로 거래를 시도해 볼 수 있습니다.

● 매수자 · 매도자에게 공통적으로 유리한 점

a. 전세 중개 수수료 절감

: 매매거래와 전세거래를 동시에 진행하면 부동산에 매매 중개 수수료만 내면 됨

동일한 중개 대상물에 대하여
동일 당사자 간에 매매를 포함한
둘 이상의 거래가 동일한 기회에 이루어지는 경우에는
매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다
- 공인 중개사 시행 규칙 제20조 제5항 제3호

주전세 단점

● 매수자 리스크

a. 전세계약 만료 시점에 전세금으로 돌려줄(매매 계약 시 지불하지 않은 금액) 목돈이 필요함

- 전세만기 시점 부동산 하락 시 : 전세금에 대한 여유자금이 확보되지 않은 상황이라면 보증금 반환이 어려워짐

b. 전세계약 만료 시점에 부동산 시작 상승으로 인한 임차인의 비협조

- 전세 만기 시점 부동산 상승 시 : 전세 만기 시점 부동산 시장이 상승장일 때, 주인전세로 들어간 임차인은 매도를 한 것에 대한 아쉬움과 상승장에서 새 전세를 구해야 하는 부담감으로 다음 전세 임차인을 구할 때, 집을 보여주지 않는 식으로 협조를 하지 않는 일이 발생될 수 있습니다.

c. 집 상태를 제대로 파악할 수 없음

짐이 있는 상태로 확인한 후 전세 거래를 하게 되므로, 주인 전세가 끝날 때까지 집 상태를 완벽히 확인하기 어렵습니다.

● 매도자 리스크

a. 소유권 이전과 동시에 임대차 계약을 한 당일, 매수인이 대출을 받아 은행에서 근저당권을 설정하면 전세입자(주인전세 매도자)는 근저당권자보다 후순위가 되어 경매가 실행되면 대항력이 없어짐

b. 전세금 반환에 대한 리스크

- 전세 만기 시점 부동산 하락 시 : 전세보증금을 돌려받지 못할 리스크가 있음

계약 시 알아두면 좋을 TIP!

매매계약 시 전세계약 특약까지 미리 협의합니다. 전세계약 특약에 대한 의견 차이가 발생하더라도 이전에 체결된 매매계약을 무효화할 수는 없습니다. 따라서 매매와 전세계약에 대한 모든 사항을 미리 조율한 상태에서 주전세 거래를 진행합니다.

주전세 거래 시 알아둬야 할 특약

● 매도자

★ 전세계약서에 잔금 지급일까지 매수인이 대출을 받지 않아야 한다는 조항을 특약으로 반드시 명시해야 합니다.

ex1. 소유권이전등기가 완료된 날의 익일(또는 고유권이전등기가 완료된 당일)까지 선순위 권리를 설정할 수 없다.

ex2. 전입신고의 효력이 발생되는 잔금일 익일까지 등기부등본의 현 권리 상태를 유지한다. 이를 위반 시, 본 계약은 무효로 한다.

- 매수인이 매매에 대한 계약금과 잔금을 지불한 후 전세계약을 합니다. 임차인의 대항력은 전입신고를 마친 뒤 익일 0시부터 발생합니다. 그렇게 때문에 매수인이 잔금일까지 집을 담보로 대출을 받지 않아야 전세보증금에 대하여 선순위권리자가 되어 전세보증금을 보호받을 수 있습니다.

전입신고를 하면서 근저당이 걸린 경우에 대한 더 자세한 정보는 아래 기사에서 확인하실 수 있습니다 :)