서울시 전월세 정보몽땅 활용하기 ft. 전세가율, 전월세 전환율 계산

그동안 민간에서 운영하는 앱이나 웹사이트에서 확인했던 부동산 매물 예측 또는 전세가율(매매 가격 대비 전세 가격의 비율) 정보를 서울시에서 운영하는 포털에서도 확인할 수 있게 되었습니다.

2022년 8월 23일 서울시는 관련 정보를 열람할 수 있는 서울주거포털사이트 '전월세 정보몽땅'을 오픈했습니다.

전월세 정보몽땅 | 알림소통 | 서울주거포털

서울주거포털,서울시 전월세시장 안정화를 위해 서울시민 누구나 임대차시장 정보를 쉽게 살펴볼 수 있도록, 실거래를 기반으로 도출한 월별 임차 물량예측 정보 등을 제공하고 있습니다.

housing.seoul.go.kr

'전월세 정보몽땅'은 말 그대로, 전월세 매물 데이터를 기반으로서울시의 지역별/면적별/유형별 임차 예측 정보를 매우 직관적으로 보여줍니다. 복잡한 분석 없이 누구나 쉽게 임대차시장 정보를 확인할 수 있습니다.

'전월세 정보몽땅'에 접속하면 클릭 몇 번으로 예측물량과 해당 지역의 전세가율을 확인할 수 있습니다. [서울시 임차물량예측 정보]와 [서울시 전세가율·전월세전환율]이 정리된 파일을 PDF로도 받아볼 수 있습니다.

지역별 유형별 전월세 물량 예측

건축연한별 전세/월세 예측물량

아파트 평균 전세가율

전세가율은매매 가격 대비 전세 가격의 비율을 말합니다. 전세가율이 높으면 집주인이 집을 매매하더라도 대출금과 전세보증금을 제하고 보면 이익이 충분치 않아 전세보증금을 반환하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

통상 전세가율이 7~80%를 넘으면 깡통전세가 될 위험이 크다고 봅니다.

전월세 전환율

전월세 전환율은 월차임 전환율 또는 전월세 상환율이라고도 불리는 용어로, 전세를 월세로 전환할 때 월 임대료에 적용하는 비율을 의미합니다.

○ 전월세 전환율에 관하여 알아 두어야 할 내용

① 전세를 월세로 바꿀 때는 임의로 월 임대료를 책정할 수 없습니다. 정해진 전월세 전환율의 범위내에서 월 임대료를 산정하여야 합니다.

주택임대차보호법 제7조의 2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 조항에 따라 전월세 전환율을 정하며 정해진 비율을 초과하여 월 임대료를 산정할 수 없습니다.

<주택임대차보호법> 제 7조의 2 (월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

출처 : 법제처 국가법령정보센터

② 전월세 전환율 적용 : 위의 <주택임대차보호법> 제7조의 2 조항 내 1,2 중 낮은 비율로 적용

전월세 전환율 =

[은행 대출금리+해당 지역 경제 여건을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율] VS
[한국은행 공시 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율] 중 낮은 비율

③ 전세를 월세로 바꿀 때 계산

첫째, 월 임대료는 전세보증금에 전환율을 곱한 후 12(개월)로 나눈 값입니다.

예컨대 기존 전세가가 1.5억이고, 전환율이 2%이며 월세로 변환 시 보증금 및 임대료 인상률이 없다고 가정하면, 전세를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 월 임대료는 (1.5억 x 2%) ÷ 12 = 25만원입니다.

(전세보증금 × 전환율) / 12

둘째, 월세로 전환 시 보증금이 있다면

예컨대 기존 전세가가 2억이고, 전환율이 2% 이며 새로 계약하는 월세 보증금 5천만원이라고 가정하면, 전세를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 월 임대료는 {(2억-5천만원) x 2.0%} ÷ 12 = 25만원입니다.

{(기존 전세보증금 - 새로 계약한 월세보증금) ×전환율} / 12

셋째, 이전 계약 대비 임대료 인상률을 적용한다면

예컨대 기존 전세가가 2억이고 임대료 인상률을 5% 적용하려 합니다. 전환율은 2%이며 새로 계약하는 월세 보증금 5천만원이라고 가정하면, 전세를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 월 임대료는 [{(2억x105%)-5천만원} x 2.0%] ÷ 12 = 약 26.7만원입니다.