깡통 전세의 의미
○ 깡통전세란 임대차 계약을 한 집이 경매에 넘어가는 등의 이유로 집주인으로부터 전세 보증금을 돌려받지 못할 상황에 놓인 주택을 속칭하여 이르는 말입니다.
○ 통상적으로 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 80%를 넘으면 깡통전세 위험이 있다고 봅니다. 80%는 집이 경매에 넘어갔을 때 평균 낙찰가율입니다. 전세가율이 이보다 더 높으면, 집이 경매로 넘어가 전세보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 그만큼 클 수 있습니다.
○ 여기서 80%는 경매에서의 평균 낙찰가율이고, 경우에 따라서는 70% 이상으로도 낙찰이 되기 때문에, 사실상 주택담보대출(융자금)과 전세금을 합해서 매매가 대비 70%가 넘으면 '깡통주택'으로 보기도 합니다.
○ 예컨대 매매 시세가 10억 인 아파트가 있을 때, 이 집의 주택담보대출이 5억, 전세금이 3억이라고 가정해보겠습니다. 이 경우 주택담보대출 + 전세금의 합은 8억, 매매 시세 가는 10억입니다. 매매가 대비 [주택담보대출+전세금] 비율이 80%로 일명 깡통전세에 해당됩니다.
깡통 전세로 인한 피해 사례
○ 갭 투자로 인해 깡통전세 피해 사례
대출과 전세금으로 무리하게 구매한 집일 경우 ①전세계약이 끝났을 때 집주인이 전세금을 돌려주지 못하거나 ② 집주인이 은행 대출이자를 갚지 못하여 집이 경매에 넘어가 세입자가 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 상황이 발생될 수 있습니다.
부동산 침체기로 거래가 급감하고 매매가가 하락하는 시기에는 이와 같이 갭 투자를 한 집주인들이 자기 자본이 부족해 전세금을 돌려줄 여력이 되지 않아 깡통전세로 인한 피해가 더 커질 수 있습니다.
예를 들어, 주택가가 상승할 것으로 기대하고 집주인이 매매가가 6억 원인 주택을 전세가 5억 원을 끼고, 자기 자본 1억 원을 투자하여 구매했습니다. 그러나 기대와 달리 주택가가 4억 원으로 하락하였습니다. 이러한 경우, 전세계약이 만료되었을 때 자기 자본이 부족한 집주인은 제때 전세금을 돌려주지 못할 수 있습니다. 여기에 만일 은행에서 빌린 주택담보대출이자까지 갚지 못한다면 집은 경매로 넘어가게 되며, 세입자는 전세금을 온전히 돌려받기 힘들어집니다.
○ 분양업자와 공모하여 전세가를 편취한, 세 모녀 전세 사기 사건
2017년 4월부터 2020년 1월까지 피해자가 발생한 세 모녀 전세 사기 사건은 자기 돈 0원도 들이지 않은 깡통전세로, 세입자의 임대차보증금 289억 원 상당을 가로챈 사건입니다. 분양대행업자와 공모하여 분양가를 부풀리고, 실분양가보다 높은 전세가로 전세계약을 한 뒤에 잠적을 하는 수법으로 임차인의 전세금을 편취했습니다.
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깡통 전세에 대응하는 방법
1. 주변 시세를 확인하여 계약하려는 전세가가 적절한 지 확인합니다. 특히 시세 확인이 힘든 신축빌라에서 무자본 갭 투자로 인한 피해가 잦습니다. 비교가 어려운 신축이라는 점을 활용하여, 아예 분양가를 부풀려 전세가를 높여 부르는 경우도 있습니다. 신축빌라라면 이전 전세가나 시세를 어림잡아볼 수 있는 주변 데이터를 확보하여 더 신중하게 계약금이 적절한 지 점검해보는 게 좋습니다.
2. 전세 계약을 하려는 부동산의 등기부등본을 직접 발급받아 세부내용을 확인합니다. 등기부등본상의 주소와 계약서 주소와의 일치 여부, 주택의 실소유자와 계약서상의 임대인 일치 여부와 같은 기본 사항을 확인한 다음, 근저당이나 국세 압류 또는 가압류와 관련된 내용이 있는지 확인합니다.
등기부등본 확인 사이트 : 대법원 인터넷 등기소 iros.go.kr
3. 가능하다면, 임대인에게 요구하여 임대인의 국세 완납 증명서, 지방세 완납 증명서를 받아 체납 여부를 확인합니다.
4. 보험기관으로부터 전세금을 보장받는 전세보증보험에 가입할 수도 있습니다. 전세보증보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 보험기관이 세입자에게 전세금을 먼저 돌려주고 난 후, 나중에 집주인에게 전세금을 받아내는 보험상품입니다.
※ 전세보증보험에 가입하였다고 무조건 전세금을 보장받을 수 있는 것은 아닙니다. 전세보증보험의 허점을 파고든 새로운 사기수법도 있습니다. 예를 들어 전세 계약 전까지 주택을 담보로 대출을 받지 않다가, 전세계약 완료 후 확정일자가 발급되기 전 하루, 이틀을 이용하여 대출을 받고 잠적하는 수법이 있습니다. 따라서 전세계약 시에는 기본적인 부분들과 피해 사례까지 꼼꼼히 살펴 신중하게 계약을 맺는 것이 좋겠습니다.
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