윤석열 정부가 다주택자에 대한 양도세 중과세를 2022년 5월 11일부터 1년간 면제하기로 했습니다. 잔금일이 5월 11일이면 4월 계약분도 소급 적용될 수 있습니다. 다주택자들에 대한 양도세 중과세 부담이 낮춰짐에 따라, 부동산 시장이 들썩이게 될 것 같습니다.
소득세법 상 조정대상지역의 2주택자에게는 기본세율(6~45%)에 20%가, 3주택자에게는 30%가 중과됩니다. 즉, 집을 매매하여 얻은 차익에 최고 75%가 세금으로 부과될 수 있습니다. 하지만 다주택자에 대한 중과세가 면제되어 기본세율이 적용되면 양도소득세가 최고 45%로 대폭 낮아집니다.
부동산 시장에는 다양한 변수가 있어서 하나의 지표로 예측하는 것은 어려운 일인 듯합니다. 그럼에도 새 정부의 부동산 정책의 포문을 여는 한시적 기회인 만큼 다주택자들의 매도를 유인할 수 있을지 앞으로의 부동산 동향에 중요한 관전 포인트가 될 것 같습니다.
2022년 부동산 정책의 새로운 이슈가 되고 있는 양도소득세에 대하여 보다 자세히 알아보겠습니다. 양도소득세의 개념과 면세조건, 주택 보유수별 양도세율 등을 정리해봅니다.
양도소득세(양도세)란?
양도소득세는 토지, 건물, 아파트, 분양권과 같은 부동산 또는 주식 등의 자산을 타인에게 양도할 때 (팔거나 상속할 때) 발생한 이익에 부과되는 세금입니다.
양도소득세 면세 조건
아래의 세 가지 조건을 모두 만족할 경우 양도소득세(이하 양도세)를 면세받을 수 있습니다.
① 양도일 기준 국내 1가구 1주택 보유
② 2년 이상 보유한 경우
- 2017년 8월 3일 이후 취득 시
조정대상지역에 있었던 주택은 거주기간 2년 이상 충족 필수
- 2021년 1월 1일 이후 2 주택 이상 보유한 1주택 보유자는
나머지 주택을 처분한 후 1주택이 된 이후부터 보유기간 기산
③ 양도일 기준 실거래가액 12억 원 이하
② 2년 이상 보유 조건에서 2017년 8월 3일 이후 취득 시 조정대상지역인 경우 실거주 기간이 2년 이상 필요합니다. 이때 거주기간은 주민등록등본의 전입일로부터 전출 일까지의 기간으로 계산합니다.
- 단, 조정대상지역의 거주조건은 2017년 8·2 부동산 대책으로 개정된 세법으로 17년 8월 3일 이후부터 적용이 됩니다. 2017년 8월 2일 이전 취득한 주택 또는 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다면 보유만으로 비과세 조건을 갖출 수 있습니다. 이와 관련된 사례는 아래 기사에서 확인하실 수 있습니다 ↓
사례로 본 1주택 비과세 기사 (조세일보, 2022.4.11)
- ' 취득 시'의 요건에 따라(잔금 완료일, 계약일 등) 보유 조건이 될 수도, 거주 조건이 될 수도 있습니다. 예컨대 만일 조정대상지역으로 지정되기 전에 잔금이 모두 완료되었다면, 보유만으로 비과세 조건을 충족할 수 있습니다. 한편, 현재는 해제가 되었다 하더라도 취득 시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 조건을 갖추어야 합니다.
③ 양도세 비과세 실거래가 기준은 2021년 12월부터 9억에서 12억으로 기준이 완화되었습니다.
양도소득세 세액 및 양도세율
○ 양도세 계산기
국세청 사이트에서 양도세 계산기로 예상 양도세를 미리 계산해볼 수 있습니다. 아래 링크 첨부합니다 ↓
○ 양도세 계산 흐름도
○ 보유기간별 양도세율
| 소유기간 | 주택, 입주권 | 분양권 |
| 1년 미만 소유 | 70% | 70% |
| 2년 미만 소유 | 60% | 60% |
| 2년 이상 소유 | 기본세율 | 60% |
-분양권 양도는 조정대상 여부와 상관없이 소유기간 (1년 미만 / 1년 이상)으로 세율이 정해집니다.
○ 기본세율
○ 1가구 2주택, 1가구 3주택 이상 양도소득세율
| 1가구 1주택 (면세조건 불충족 시) |
1가구 2주택 | 1가구 3주택 이상 | |
| 조정대상지역 | 기본세율 | 기본세율+20% | 기본세율+30% |
| 비 조정대상지역(중과세 대상 제외) | 기본세율 | 기본세율 | 기본세율 |
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산 시 포함됩니다.
- 1가구 2주택 중 일시적 1가구 2주택은 양도세가 중과되지 않아 1주택으로 인정받을 수 있습니다.
※ 일시적 2 주택
혼인, 직장, 취업 등의 사유로 이사하였으며 기한 내에 이전 주택을 처분한 경우
이 외 자세한 내용은 국세청 홈페이지 또는 국세청 배포 가이드를 확인해주세요 :)
