● 주택담보대출이란?
개인주택이나 아파트 등 집을 담보로 받는 대출을 말합니다. 은행에서는 돈을 빌려줄 때 대출받는 사람의 상환능력을 따져보고 대출을 승인합니다. 주택담보대출은 소유하고 있거나 거래를 하고자 하는 집을 상환능력의 근거로 내걸고 빌리는 대출입니다. 부득이하게 돈을 갚지 못하게 될 경우 개인 소유의 집을 팔아서라도 갚겠다는 전제 하에 돈을 빌리는 것입니다.
주택담보대출은 소유하고 있는(또는 거래를 통해 소유 예정인) 집만을 조건으로 삼기 때문에, 개인의 신용등급이나 소득수준을 따지는 신용대출보다 수월하게 돈을 빌릴 수 있습니다. 또한 은행 입장에서는 설령 빌린 돈을 상환받지 못하더라도 대출자의 집을 경매 처분하는 방도가 있기 때문에, 안정적으로 거래를 진행 할 수 있습니다. 그 때문에 신용대출보다 높은 한도의 대출 금액을, 저렴한 금리로 빌려줄 수 있습니다.
대출의 종류
· 주택담보대출
: 소유하고 있는 집 또는 거래를 통해 소유 예정인 집을 담보로 하여 받는 대출
· 신용대출
: 신용등급 또는 소득수준을 상환근거로 하여 받는 대출
주택담보대출의 장점
1. 개인의 신용등급 또는 소득수준을 따지는 신용대출보다 수월하게 돈을 빌릴 수 있음
2. 안정적인 거래가 가능하여 신용대출보다 높은 한도의 대출 금액을, 저렴한 금리로 빌릴 수 있음
● 주택담보대출 대출 한도와 금리
① 대출 한도
대출 한도를 산정하는 기준에는 LTV, DTI, DSR 이 있습니다. 주택 자금을 마련할 때, 세 가지 기준에 따라서 대출 가능한 금액를 계산할 수 있습니다.
A. LTV (loan to value ration) : 주택담보대출비율 or 주택담보인정비율
LTV = 대출 한도 금액 ÷ 주택담보가치(집값)
주택의 담보가치 대비 대출금의 비율로, 주택의 담보가치에 따른 최대 대출 가능 한도를 알려줍니다. 예를 들어, LTV(주택담보대출비율)가 70%라면, 시가 1억 원의 아파트의 경우 빌릴 수 있는 최대 금액은 7천만 원(1억x0.7)이 됩니다.
* 일반적으로 실제 대출 받을 수 있는 돈은 LTV 를 그대로 적용하여 계산한 금액보다 더 적어집니다. 대출 상환이 불가능하여 경매로 자산을 처분 할 시 담보자산의 시가보다 낮은 수준에서 낙찰 가격이 결정되며, 추후 부동산 가격이 하락할 수 있는 변수 등이 작용할 수 있기 때문에, 통상적으로 은행은 대출자의 담보가치에 대한 인정 비율을 100% 보다 낮은 수준에서 운용하고 있습니다.
* 시가 1억 원의 아파트라고 해도 은행에서 1억 원을 모두 담보가치로 인정하지 않고 7천으로 평가한다면, LTV 70%를 적용하였을 때, 빌릴 수 있는 최대 금액은 4천 9백만원(7천x0.7) 이 됩니다.
B. DTI (Debt To Income) : 총부채상환비율
DTI = {주택담보대출 연간 (원금+이자) 상환액 + 기타대출 연간 이자 상환액} ÷ 연간 총 소득
개인의 연 총 소득 대비 연간 대출금 원금과 이자 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 개인의 연 소득을 기준으로 대출 비율을 정하는 것으로, 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시되었습니다. 예를 들어 연간 소득이 6,000만원이고 DTI가 40%로 설정된 경우, 대출 연간 원리금 (원금+이자) 상환액이 2,400만 원을 초과하지 않도록 대출 한도가 제한됩니다. 월로 환산하면, 원리금이 매달 최대 200만원을 초과하지 않는 선에서 대출을 받을 수 있다는 의미입니다.
C. DSR (Debt Service Ration) : 총부채원금상환비율
DSR = {주택담보대출 연간 (원금+이자) 상환액 + 기타대출 연간 원리금(원금+이자) 상환액} ÷ 연간 총 소득
개인의 연 총 소득 대비 연간 모든 부채에 대한 원리금이 차지하는 비율을 말합니다. 주택담보대출, 신용대출을 포함하여 마이너스통장대출, 자동차 할부, 신용카드 미결제금 등 모든 금융회사에 대한 부채를 합산한 값을 연 소득으로 나누어 부채율을 계산합니다.
DTI 와의 차이점은, DTI를 계산할 때는 기타대출에 이자 상환액만 포함되지만 DSR에는 원리금 (원금+이자) 상환액이 포함됩니다. DTI보다 더 조건이 까다롭기 때문에 DSR을 적용하면, 일반적으로 DTI보다 대출규모가 줄어듭니다.
② 대출 금리
- 국내 8개 은행의 자금조달비용지수인 코픽스(COFIX : Cost of Fund)를 기준으로 합니다.
- 변동금리(일정 주기별로 시장 금리를 반영하여 약정 금리가 변동하는 금리)와 고정금리(대출 만기때까지 최초 약정한 이자율이 그대로 유지되는 금리)가 있습니다.
